Når flertallet ikke bestemmer. Styrets ansvar er større enn man tror!

I mange boligselskaper lever fortsatt forestillingen om at årsmøtet eller generalforsamlingen er allmektig. At dersom nok seksjonseiere eller andelseiere stemmer for et forslag, så blir det vedtatt og saken er avgjort.

Slik er det ikke.

Norsk selskapsrett, eierseksjonsloven, borettslagsloven og alminnelige prinsipper om mindretallsvern setter klare grenser for hva et flertall kan beslutte. I enkelte tilfeller kan et vedtak være ugyldig, selv om et overveldende flertall støtter det.

Dette er et forhold som både styremedlemmer, styreledere og seksjonseiere bør kjenne til. Ikke minst MÅ forretningsførerne kjenne til dette lovverket.

Demokratiet har innebygde grenser

Demokrati handler om rettssikkerhet, likebehandling og vern av dem som havner på den tapende siden av en avstemning.

Dersom et flertall fritt kunne vedta løsninger som ga dem selv fordeler på bekostning av et mindretall, ville vi ikke hatt et rettssamfunn. Derfor inneholder lovverket flere mekanismer som beskytter enkeltpersoner mot urimelige flertallsbeslutninger.

Dette prinsippet gjelder også i boligselskaper.

Et årsmøte kan derfor ikke uten videre:

• overføre verdier mellom grupper av eiere
• forskjellsbehandle seksjonseiere uten saklig grunn
• gripe inn i etablerte rettigheter
• vedta løsninger som strider mot lov eller vedtekter
• påføre enkelte eiere urimelige økonomiske belastninger til fordel for andre

Jo større konsekvensene er for den enkelte eier, desto strengere vurderes beslutningen.

Et praktisk eksempel: Kjøp av parkeringskjeller

Jeg bistår for tiden et eierseksjonssameie som vurderer å kjøpe parkeringskjelleren som ligger under bebyggelsen.

Parkeringsanlegget eies i dag av et aksjeselskap som ikke er en del av sameiet og er registrert som næringsseksjon.

Ved første øyekast kan saken virke enkel.

Mange av seksjonseierne ønsker å få parkeringen inn under sameiet. Dersom et stort flertall støtter kjøpet, burde det vel være tilstrekkelig?

Ikke nødvendigvis.

I dette konkrete sameiet har omtrent 90 prosent av seksjonseierne en tinglyst rettighet knyttet til parkeringsanlegget. Noen har rett til å kjøpe parkeringsplass, andre har rett til å leie plass.

Samtidig finnes det en gruppe på 10 seksjonseiere som ikke har noen tilsvarende tinglyste rettigheter.

Da oppstår flere viktige juridiske og prinsipielle spørsmål:

• Hvem skal betale for et eventuelt kjøp?
• Hvem skal eie verdiene etter kjøpet?
• Hvordan skal kostnader fordeles?
• Skal eiere uten parkeringsrettigheter betale like mye som eiere som får direkte nytte av investeringen?
• Vil kjøpet øke verdien for enkelte seksjonseiere mer enn for andre?
• Kan man ende opp med å overføre verdier fra én gruppe eiere til en annen?

Dette er spørsmål som må utredes grundig før saken eventuelt legges frem for årsmøtet.

Styrets rolle er ikke å være heiagjeng

I slike saker er det lett å bli påvirket av stemningen blant beboerne.

Dersom et stort flertall ønsker en løsning, kan det være fristende for styret å tenke at deres oppgave kun er å legge frem saken og la årsmøtet bestemme.

Det er en farlig tankegang.

Styrets rolle er ikke å være heiagjeng for flertallet.

Styret har et selvstendig ansvar for å sikre at forslag som fremmes er tilstrekkelig utredet, lovlige og gjennomførbare.

Det innebærer blant annet å:

• identifisere mulige interessekonflikter
• vurdere konsekvenser for ulike grupper av eiere
• sikre likebehandling
• innhente juridiske vurderinger ved behov
• avdekke risiko før vedtak treffes
• sørge for at beslutningsgrunnlaget er forsvarlig

Et styre kan ikke fraskrive seg dette ansvaret ved å vise til at "årsmøtet bestemte".

Det handler om tillit

I praksis er de vanskeligste styresakene ofte ikke de tekniske eller økonomiske.

De vanskeligste sakene er de hvor ulike grupper av eiere har forskjellige interesser.

I slike situasjoner må styret evne å løfte blikket over enkeltgruppers ønsker og vurdere hva som er forsvarlig for fellesskapet som helhet.

Det er ofte nettopp her forskjellen mellom et administrerende styre og et ansvarlig styre blir synlig.

Et ansvarlig styre spør ikke bare:

"Kan vi få flertall for dette?"

De spør også:

"Er dette lovlig?" "Er dette rettferdig?" "Er dette godt begrunnet?" "Vil alle eiere bli behandlet forsvarlig?"

Styreansvar handler om mer enn avstemninger

Noen av de viktigste oppgavene et styre har, skjer før stemmene telles.

Å sikre gode prosesser. Å sikre godt beslutningsgrunnlag. Å sikre at mindretallets rettigheter respekteres. Å sikre at fellesskapets verdier forvaltes forsvarlig.

For når alt kommer til alt, er ikke et godt årsmøte nødvendigvis det som vedtar flest saker.

Et godt årsmøte er det som fatter beslutninger som tåler både juridisk, økonomisk og etisk etterprøving lenge etter at møtet er avsluttet.

I et boligselskap er styrets ansvar ikke å gi flertallet det flertallet ønsker. Styrets ansvar er å sørge for at fellesskapet gjør det som er riktig, lovlig og bærekraftig for alle eierne.