Kjenner styret sitt ansvar?

Styrevervet er mer enn et tillitsverv

Når et årsmøte eller en generalforsamling velger et styre, får styret ansvaret for å forvalte fellesskapets interesser.

Dette innebærer blant annet ansvar for:

• Økonomi og budsjett
• Drift og vedlikehold
• HMS og sikkerhet
• Oppfølging av leverandører
• Kontrakter og avtaler
• Forsikringsforhold
• Reklamasjonssaker
• Etterlevelse av lover og vedtekter

De fleste styremedlemmer er ikke jurister, økonomer eller byggtekniske eksperter. Det forventes heller ikke.

Det som forventes, er at styret forstår sitt ansvar og vet når det er nødvendig å innhente faglig bistand.

---

Godt styrearbeid handler om å stille de riktige spørsmålene

En vanlig misforståelse er at styremedlemmer må kunne alt.

Slik er det ikke.

Et godt styre kjennetegnes ikke av at medlemmene kan alle lover, forskrifter og tekniske detaljer utenat. Et godt styre kjennetegnes av at det stiller de riktige spørsmålene.

Spørsmål som:

• Har vi hjemmel for denne beslutningen?
• Hvilke lover gjelder i denne saken?
• Har vi vurdert risikoen?
• Kan dette utløse en reklamasjonssak?
• Bør vi innhente juridisk bistand?
• Er dette riktig dokumentert?
• Har vi fulgt vedtektene?

Ofte er det nettopp disse spørsmålene som skiller et godt styre fra et styre som ender opp med utfordringer senere.

---

Eierseksjonsloven og borettsloven

For styremedlemmer i boligselskaper er dette de mest grunnleggende lovene.

Lovene regulerer blant annet:

• Styrets oppgaver og ansvar
• Generalforsamlingens myndighet
• Vedlikeholdsansvar
• Bruk av boligene
• Felleskostnader
• Salg og eierskifte
• Mislighold og sanksjoner

Mange konflikter i boligselskaper oppstår fordi styret eller beboerne ikke kjenner regelverket godt nok.

Et styre trenger ikke å være juridiske eksperter, men bør ha en grunnleggende forståelse av hvilke rammer lovverket setter.

---

Vedtektene er boligselskapets egen lovbok

Mens lovene gjelder for alle, gjelder vedtektene spesifikt for det enkelte boligselskap.

Likevel er det overraskende mange styremedlemmer som aldri har lest vedtektene i sin helhet.

Vedtektene regulerer ofte forhold som:

• Fordeling av kostnader
• Bruk av fellesarealer
• Husordensregler
• Valg av styre
• Fullmakter og beslutningsprosesser
• Særskilte bestemmelser for eiendommen

Mange saker som skaper konflikter mellom beboere kunne vært løst langt enklere dersom både styret og beboerne kjente vedtektene bedre.

---

Plan- og bygningsloven er viktigere enn mange tror

Mange styrer tror at plan- og bygningsloven først og fremst angår utbyggere.

Sannheten er at boligselskaper jevnlig kommer i kontakt med regelverket.

Typiske eksempler kan være:

• Fasadeendringer
• Tilbygg og påbygg
• Innglassing av balkonger
• Oppføring av boder
• Ladeanlegg for elbil
• Bruksendringer
• Rehabiliteringsprosjekter

Feil beslutninger kan føre til både forsinkelser, ekstra kostnader og konflikter med offentlige myndigheter.

Derfor bør styret alltid undersøke hvilke krav som gjelder før større tiltak igangsettes.

---

Økonomiforståelse er en styreplikt

Selv om boligselskapet har forretningsfører, er det fortsatt styret som har ansvaret for økonomien.

Det innebærer at styret må forstå:

• Regnskapet
• Budsjettet
• Likviditeten
• Låneforpliktelser
• Vedlikeholdsbehov
• Fremtidige investeringer

Mange styrer legger for stor tillit til at forretningsfører «har kontroll».

Forretningsføreren kan bistå med administrasjon og rapportering, men ansvaret for beslutningene ligger fortsatt hos styret.

Et styre bør derfor kunne lese og forstå hovedtrekkene i boligselskapets økonomi.

---

Reklamasjoner og mangler kan koste millioner

Når et boligselskap oppdager feil eller mangler ved bygninger eller utførte arbeider, oppstår ofte spørsmål om reklamasjon.

Dessverre ser vi mange eksempler på at styrer:

• Reklamerer for sent
• Dokumenterer for dårlig
• Aksepterer feilaktige forklaringer
• Overser viktige frister
• Mangler oversikt over sine rettigheter

Konsekvensen kan være at boligselskapet går glipp av betydelige krav.

Derfor bør styret ha grunnleggende kunnskap om hvordan reklamasjoner håndteres og når det bør innhentes juridisk eller teknisk bistand.

---

Det farligste styret er det som tror det kan alt

Erfaringsmessig er det ikke de uerfarne styrene som skaper størst problemer.

De største utfordringene oppstår ofte når et styre tror de allerede har alle svarene.

Gode styremedlemmer er nysgjerrige.

De søker råd.

De leser seg opp.

De innhenter ekspertise når det er nødvendig.

De forstår at god forvaltning handler om å ta informerte beslutninger, ikke om å gjette seg frem.

---

Bygg et nettverk av rådgivere

Ingen styremedlemmer bør stå alene.

Derfor er det viktig å vite hvem man kan kontakte når utfordringer oppstår.

Dette kan være:

• Juridiske rådgivere
• Byggtekniske eksperter
• Forretningsførere
• Takstmenn
• HMS-rådgivere
• Regnskapsførere
• Prosjektledere

Et godt råd til alle styrer er å etablere slike kontakter før problemene oppstår.

Da blir terskelen lavere for å søke hjelp når behovet melder seg.

---

Kunnskap reduserer risiko

De fleste styremedlemmer ønsker å gjøre en god jobb. Utfordringen er sjelden manglende engasjement, men ofte manglende kunnskap om hvilke regler og plikter som gjelder.

Jo bedre styret kjenner de grunnleggende lovverkene, desto bedre beslutninger kan det ta.

Og kanskje viktigst av alt:

Godt styrearbeid handler ikke om å kunne alt. Det handler om å forstå ansvaret man har påtatt seg, stille de riktige spørsmålene og vite når det er nødvendig å hente inn kompetanse. Det er slik man skaper tryggere, bedre og mer profesjonelt drevne boligselskaper.